本文摘要：泉源/地产风声2011年夏天，中国股权投资基金年会上，行业人预测：未来五年中国PE规模将上升至万亿。PE将成为银行贷款、资本市场IPO之外的第三大融资手段。厥后大家发现，预测得太守旧了。 2016年时，中国私募基金规模已经突破10万亿。PE迅猛生长的那几年，特喜欢拥抱同样迅猛生长的互联网。一个PE大佬曾经这样形容两者的关系： 没有互联网的PE是行尸走肉，没有PE的互联网是孤魂野鬼。不外最近一两年，PE的喜好泛起了新变化。

泉源/地产风声2011年夏天，中国股权投资基金年会上，行业人预测：未来五年中国PE规模将上升至万亿。PE将成为银行贷款、资本市场IPO之外的第三大融资手段。厥后大家发现，预测得太守旧了。

2016年时，中国私募基金规模已经突破10万亿。PE迅猛生长的那几年，特喜欢拥抱同样迅猛生长的互联网。一个PE大佬曾经这样形容两者的关系： 没有互联网的PE是行尸走肉，没有PE的互联网是孤魂野鬼。不外最近一两年，PE的喜好泛起了新变化。

今年5月，红杉资本中国基金和团结，一共斥资2.44亿美元战略投资世茂服务。在这之前，保利物业、建业新生活也有PE投资的影子。

资本的嗅觉向来敏锐，一般而言，钱往那里涌就代表市场时机在哪。战投世茂服务时，红杉资本中国基金投资合资人苏凯就说了，“物业治理作为房地产开发后市场的存量治理业务，生长空间庞大。” 说得直白点，没有啥周期性，旱涝保收，物业股基本不会亏，只是赚多赚少的问题。

再说得直白点，红杉和携手押宝表现，他们以为世茂服务属于赚得多的，发展性强。那么问题来了： 上市潮里翻涌的物业股那么多，为什么是世茂服务？ 1 最近大家都在谈“内卷化”，这个词最早由美国一小我私家类学家提出，指一种社会状态或文化模式生长到某一阶段，到达确定的形式就会停滞不前的现象。“内卷化”最初用于研究爪哇的农业生产。有人发现，不管是殖民地时代还是后殖民地时代，爪哇的农业生产水平相当长一段时期都没上进，农民只是不停重复简朴生产，人均产值并没有提高。

物管领域，其实也面临同样的“内卷化”现象：物业服务单一，服务的品种少、质量低。提到物业服务，给业主的感受就是保洁、浇花、消杀。行业生长了几十年，服务模式还是从前的样子。通常情况下，物业公司的营收主要靠三种：提供社区物业治理服务、社区增值服务以及非业主增值服务。

绝大多数物管公司靠物业费孝敬七成以上的收入。这就意味着，物管公司盈利只能通过收物业费，但物业费带来的收益终究面临天花板。要成为“发展性强”的物管公司，就必须提升盈利能力。

要提升盈利能力就必须绕开“内卷化”。今天，世茂服务乐成敲响港交所的钟。我翻阅招股书发现，它的增值服务收入占比很高：社区增值服务和非业主增值服务的收入，占到了50%左右。

换句话说，世茂不外度依赖收物业费赚钱。今年上半年，社区增值服务为世茂服务孝敬收入4.17亿元，是2019年同期的3.5倍左右，收入孝敬率到达26.7%。如果算上非业主增值服务，累计总增值服务收入，由2017年的3.09亿元攀升至2019年的12.9亿元，复合年增长率高达104.38%。

世茂服务能在增值服务方面创收，体现出较强的变现能力，正是因为做到了： 打破界限，制止内卷化。2首先是打破服务的心理界限。去年，世茂服务增加了收入的种别，增设车位居间和销售业务。

根据传统的服务逻辑，大家卖车位也就是提供一个平台，自己当其中间商，拉拢买卖双方生意业务。不满足于当中间商的世茂则做得更多，通过全业务能力的建设，从车位延伸至围绕“车”的全周期增值服务，好比与专营汽车维修的红杉资本中国基金投资工具互助，为业主引入以订购为基础的维修调养服务。物业公司举行这样的能力建设，顺带帮着解决了房企的痛点——车位库存。

通常，车位去化周期较长，在交房时，许多小区车位去化率5成不到，剩余的库存需要很长一段时间来消化。但那时候案场销售人员都撤离了，如果还继续留人销售，成本就会攀升。此时物业公司介入，提供车位去化服务，正好解决了这个难题。招股书相关数据也印证了这一结论，世茂服务停车位销售相关服务收入2019年到达3.59亿元，占社区增值服务收入的55.4%。

停止2020年6月30日，停车位销售相关服务收入为1.54亿元，占社区增值服务收入的37%。与此同时， 其他社区增值服务举行了强有力的增补，提升了社区增值服务占总收入的比重。通过深入业务全周期，世茂正在建设起与其它传统物业差别的“全业务治理”模式，如此一来，也就拥有比别人更强的业务拓展能力。

不久前，世茂公布新生活服务平台“SUNIT世集”，作为拓展增值服务规模的一次实验，正是这种能力的体现。在上海世茂滨江花园，世茂落地“SUNIT世集”，打造了一个全新的社区空间。

一家人来到世集，生活场景可以有无数种排列组合，好比，孩子去世茂社区教育品牌茂阅岛学习；爸妈可以要个咖啡坐在400多平的社区图书馆内发呆；尊长相约到x空间跳国标。周末家里来客人了或者朋侪小聚，带会客空间去畅聊、开party。

业主可以把世集当家的延伸，也可以看作第二会客厅。世集空间社区图书馆 人文需求满足了，社交需求也满足了，真正实现“少有所学，老有所乐”，这是传统社区提供不了的。SUNIT世集未来会陆续落地世茂其它社区，凭据社区定位和用户需求的差别，匹配旗舰、尺度与MINI三种形态。滨江花园的属于旗舰款。

围绕“用户”和“资产”两个关键工具，世茂构建了一个“0-2km社区生活新生态”，在这个生态圈里，“用户”也就是业主，可以享受教育、人文、社交、资产生意业务、家装美居服务。一般的物管，谈到服务，默认就是“浇花扫地看门”，世茂不这么想，它打破了这道无形的心理界限，把自己界说为社区生活的全场景服务师。并最终通过增值服务盈利。3 传统的物管属于劳动麋集型行业，毛利率不高，其中收物业费的基础服务，毛利率有个20%就不错了。

别说小公司，甚至有些龙头物业股连15%都不到。对比之下，增值服务能带来可观的利润孝敬。

今年上半年，世茂社区增值服务毛利率高达49.4%，并因此拉动公司整体毛利率提升，34%的整体毛利率，远高于同期港股物管板块25%左右的均值。可以说，未来的物业赛道，得增值服务者得天下。

但仅凭社区增值，物管公司的发展性也有天花板，因为业主的需求有界限。因此，世茂还打破了服务的物理界限。2019年以来，世茂服务陆续收购海亮物业治理全部股权、泉州三远的51%股权、广州粤泰全部股权、北京冠城全部股权、福晟生活服务51%股权、成都信谊67%股权以及浙大新宇51%股权。

实现规模扩张的同时，扩充了物业的类型，拿下浙大新宇，世茂涉足校园物业，服务的触角也从社区伸向了都会，和湖北、江苏等多地地方政府告竣了战略互助。按合约项目盘算，现在世茂业务笼罩中国26个省份108个都会，停止最后可行日期，公司在管面积1.018亿㎡，在管物业393项，合约面积1.443亿㎡，合约物业615项。物业类型除了住宅，还包罗政府及公共设施、学校、康养中心及医院、机场候机室贵宾厅等都会服务细分领域。

5个月前战投，带来资金，更重要的是带来了技术，能够支持世茂服务举行数字化升级。相当于协助世茂“破界”： 从社区生活服务商发展为都会服务商。而以智慧服务为都会治理赋能，将是世茂连续盈利的又一利器。4 年头的世茂团体业绩会上，世茂团体董事局副主席、总裁许世坛多次提到一个看法： 世茂要加速推进“大飞机战略”。

大飞机战略是指，以房地产开发为焦点主体，以世茂服务的物管服务及商业运营、旅店谋划、金融为坚实双翼，以高科技、医疗、教育、养老、文化等投资为平衡生长尾翼，实现业务协同运转，并使用这些资产，不停扩容业务航道和延长工业链条。已往这一两年，“机体”体现最为惊艳，世茂地产重新回到了行业前十。

焦点地工业务连续走强，会让依托于它的物业有更多的想象空间。最关键的还在于，“大飞机”拥有世茂团体和世茂股份两大上市平台，现在，又多了世茂服务，乘着资本的东风，更容易实现： 飞得更快、更高、更远。

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